TJDFT 27/11/2017 -Pág. 1478 -Caderno único -Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios

Caderno único ● 27/11/2017 ● Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios

Edição nº 222/2017

Brasília - DF, disponibilização segunda-feira, 27 de novembro de 2017

N. 0709472-13.2017.8.07.0003 - PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL - A: ANAYARA LOPES TAVARES. Adv(s).: Nao
Consta Advogado. R: INCORPORACAO GARDEN LTDA. Adv(s).: DF14294 - CLAUDIO AUGUSTO SAMPAIO PINTO. R: RESIDENCIAL
PALMERAS. Adv(s).: DF39396 - BRUNO LEONARDO FERREIRA DE MATOS. Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO
FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 1JECIVCEI 1º Juizado Especial Cível de Ceilândia Número do processo: 0709472-13.2017.8.07.0003 Classe
judicial: PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) AUTOR: ANAYARA LOPES TAVARES RÉU: INCORPORACAO GARDEN LTDA,
RESIDENCIAL PALMERAS SENTENÇA Trata-se de ação sob o rito dos Juizados Especiais Cíveis entre as partes em epígrafe. Dispensado
o relatório, na forma do art. 38 da Lei n. 9.099/95. DECIDO. O presente feito comporta julgamento antecipado, pois os documentos juntados
aos autos são suficientes à solução da lide (CPC, artigo 355, inciso I). Inicialmente, o processo não guarda referência com o Tema 06 do IRDR
deste E. TJDFT, uma vez que não restou demonstrado que eventual demora na transmissão da posse do imóvel aos autores decorreu por
retardamento deles na obtenção de financiamento imobiliário. Assim, não há que se falar em sobrestamento do feito com base no Tema 06 do
IRDR do E. TJDFT, pois o enquadramento feito pela ré ocorre apenas por sua alegação, sem se ater ao contexto fático comprovado no processo.
Preliminarmente, os réus suscitam as respectivas ilegitimidades passivas, atribuindo um ao outro a responsabilidade pelo pedido formulado
na inicial. Contudo, apesar das razões expostas, em estado de asserção, tenho que a verificação de eventual responsabilidade de cada parte
requerida é objeto de análise do mérito e não de impedimento processual. Rejeito, portanto, as preliminares suscitadas. Não há outras questões
processuais a serem apreciadas e estão presentes as condições da ação e os pressupostos processuais, razões pelas quais passo a analisar
o mérito. A autora postula a condenação das rés na obrigação de cessar as cobranças de taxas relativas ao período de 05/2015 a 08/2016,
uma vez que recebeu o bem adquirido junto à ré incorporadora no dia 31/08/2016. O condomínio réu, por sua vez, pugna pela condenação da
autora ao pagamento de multa por litigância de má-fé. A relação jurídica havida entre a autora e a ré incorporadora se submete aos ditames
do Código de Defesa do Consumidor. Já a existente entre aquela e o réu condomínio, sob as normas do Código Civil. Em sua exposição, a
requerente afirma que adquiriu, junto à ré incorporadora imobiliária, o imóvel situado na QNO 12, ÁREA ESPECIAL E, BLOCO G, APT. 1302, no
dia 17/06/2016 e que o bem lhes foi entregue no dia 31/08/2016 (ID 9218425). Além disso, dispõe que lhe foram cobradas taxas condominiais
do imóvel, relativas ao período 05/2015 a 08/2016, num total de R$ 5.970,67. Com efeito, afirma que, por ter recebido o bem no dia 31/08/2016,
as cobranças foram indevidas, razão pela qual requer que as rés sejam obrigadas na obrigação de se absterem de lhe cobrar esses encargos.
Inicialmente, verifico a impossibilidade de a pretensão ser concretizada em face da ré incorporadora imobiliária, pois, como a cobrança dessas
taxas condominiais é feita pelo condomínio beneficiário, eventual obrigação de cessar essas cobranças seria inócua, pois apenas o condomínio
teria condições materiais de fazer. Assim, não há como imputar à ré fornecedora a obrigação de não fazer pretendida. O que, em tese, seria
possível é a pretensão para que a incorporadora pagasse essas despesas condominiais. Como se requereu apenas a constituição de obrigação
de não fazer, ela não pode ser direcionada a essa parte ré. Em resposta, o réu condomínio afirma que a autora foi informada que as unidades
imobiliárias de propriedade da INCORPORAÇÃO GARDNE LTDA tinham débitos condominiais e que, caso houvesse a aquisição, tinha ciência
do dever de pagar por esses encargos. Com efeito, dispõe que essas taxas possuem natureza jurídica propter rem, razão peal qual a cobrança
em face da nova adquirente, ora autora, foi legítima. Diante do exposto, esse requerido requereu a condenação da requerente ao pagamento
de multa por litigância de má-fé, pois supostamente teria distorcido entendimento jurisprudencial sobre o tema para auferir vantagem indevida.
Com razão a requerida. Apesar de ser assente na jurisprudência que esses encargos só podem ser transferidos ao comprador no momento em
que recebe as chaves, isto é, com a efetiva posse do imóvel, esse entendimento está circunscrito na relação jurídica havida entre promitente
comprador e promitente vendedora. Isso porque, antes da alienação, o bem estava em disponibilidade da construtora, a qual era responsável pelo
pagamento e impedia o usufruto da área comum por qualquer outra parte. Com relação ao condomínio, esses débitos atraem natureza jurídica
propter rem, de modo a aderir ao imóvel. Assim, para aquele, independe quem é o proprietário do imóvel. Interessa-lhe apenas o recolhimento
dos valores aptos a manter as despesas condominiais. Nesse sentido, eis recente julgado da 1ª Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis e
Criminais do Distrito Federal, in verbis: JUIZADOS ESPECIAIS CIVEIS. CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA
DE IMÓVEL. PAGAMENTO DE TAXAS CONDOMINIAIS ANTERIORES À ENTREGA DAS CHAVES. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA
DO CONDOMÍNIO ACOLHIDA. VALOR DEVIDO SOMENTE APÓS A IMISSÃO NA POSSE DO PROMITENTE COMPRADOR. OBRIGAÇÃO DE
PAGAMENTO PELO PROMITENTE VENDEDOR. RESTITUIÇÃO, DE FORMA SIMPLES, DOS VALORES PAGOS. RECURSO CONHECIDO
E PROVIDO. 1. Recurso próprio, regular e tempestivo. 2. Recuso Inominado interposto pelo primeiro réu requerendo o provimento do recurso
para que se reconheça sua ilegitimidade passiva, sob o argumento de que a discussão acerca da responsabilidade pelo pagamento da taxa
condominial antes da entrega das chaves é exclusiva do autor, adquirente do imóvel, e da construtora. Alega, ainda, que em relação ao condomínio
a dívida existia e, tratando-se de obrigação propter rem, foi legítima a cobrança das taxas condominiais. 3. Inicialmente, cabe consignar que o
presente caso diverge daquele contido no IRDR 2016 00 2 034904-4 (tema 06), pois não houve culpa exclusiva do consumidor na demora para a
entrega do imóvel, não se observando atraso na aquisição do financiamento em decorrência de culpa do adquirente. Assim, necessário realizar
o referido distinguishing. 4. PRELIMINAR ? ILEGITIMIDADE PASSIVA DO CONDOMÍNIO - O Condomínio é parte ilegítima para ocupar o polo
passivo da presente demanda, pois discute-se nos autos a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais anteriores ao recebimento
das chaves do imóvel em questão pelo condômino, promitente comprador. Em relação ao Condomínio, a obrigação tem natureza propter rem,
caracterizando-se pela ambulatoriedade da pessoa do devedor, ou seja, originando-se do imóvel e a ele se aderindo, independentemente da
pessoa do proprietário. Portanto, não se pode chamar de indevida ou ilegal a cobrança das taxas condominiais efetivadas pelo Condomínio, pois
este já estava constituído e, assim, a discussão diz respeito a quem deve arcar com o pagamento das despesas (a vendedora ou a compradora)
e não sobre a legitimidade das taxas cobradas (circunstância inconteste). PRELIMINAR ACOLHIDA. 5. Conquanto as taxas de condomínio
tenham natureza de obrigação propter rem, os efeitos dessa obrigação devem ser modulados quando se trata de Contrato de Promessa de
Compra e Venda, ou seja, de imóvel novo prometido à venda, pois, antes do efetivo pagamento do valor do bem, este ainda se encontrava sob
disponibilidade da construtora e da vendedora, que é responsável pelo pagamento. 6. A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves,
define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais. (EREsp 489647/RJ,
Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, DJe 15/12/2009). Assim, são de responsabilidade da construtora/incorporadora as taxas relativas
a período anterior à efetiva entrega do imóvel ao adquirente. 7. As chaves do apartamento somente foram entregues em 10/01/2017, sendo é
cabível a devolução das taxas cobradas antes dessa data pela Construtora e/ou Incorporadora. 8. Recurso conhecido e provido, para reconhecer
a ilegitimidade passiva do Condomínio Recorrente e para manter a condenação as demais Rés/Recorridas, de forma solidária, à restituição do
valor de R$ 1.433,88 (um mil quatrocentos e trinta e três reais e oitenta e oito centavos), referentes às taxas condominiais dos meses de outubro,
novembro e dezembro de 2016, o qual deve ser acrescido de correção monetária desde o desembolso e juros moratórios a partir da citação. 9.
Condeno os dois últimos recorridos ao pagamento das custas e dos honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor dado à causa, a favor
do recorrente, a teor do disposto no art. 55 da Lei 9.099/95. 10. Acórdão elaborado em conformidade com o disposto no art. 46 da Lei 9.099/1995.
(Acórdão n.1052119, 07196481220178070016, Relator: FABRÍCIO FONTOURA BEZERRA 1ª Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis e
Criminais do DF, Data de Julgamento: 05/10/2017, Publicado no DJE: 13/10/2017. Pág.: Sem Página Cadastrada.) (grifos acrescidos). Desta feita,
no caso em análise, como aquele réu já estava constituído quando da aquisição da unidade imobiliária pela autora, não houve ilegalidade nas
cobranças dos encargos condominiais. Por conseguinte, não merece ser acolhida a pretensão de impedir o condomínio de cobrar as respectivas
taxas que tem direito. À autora, permanecerá o dever de pagar pelos encargos, bem como verificar eventual direito ao ressarcimento em face
de quem detinha o ônus de arcar com esses encargos, isto é, a incorporadora. Em relação ao pedido contraposto, as reuniões registradas no ID
10262901 e 10262911, por terem ocorrido muito antes da aquisição do imóvel em comento, e o documento de ID 10262916, não têm o condão
de demonstrar de que a autora tenha sido informada de que estava a adquirir imóvel com taxas condominiais pendentes. Soma-se a isso a
declaração prestada pela incorporadora imobiliária (cláusula 24.3 do contrato de financiamento imobiliário registrado na matrícula da unidade
imobiliária em voga ? ID 10881393) no sentido de inexistirem os encargos mencionados. Neste ponto, não vislumbro a autora como litigante de
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