TJSP 30/01/2017 -Pág. 941 -Caderno 3 - Judicial - 1ª Instância - Capital -Tribunal de Justiça de São Paulo

Caderno 3 - Judicial - 1ª Instância - Capital ● 30/01/2017 ● Tribunal de Justiça de São Paulo

Disponibilização: segunda-feira, 30 de janeiro de 2017

Diário da Justiça Eletrônico - Caderno Judicial - 1ª Instância - Capital

São Paulo, Ano X - Edição 2277

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compensatória, podendo o juiz, rescindindo o contrato, reduzi-la proporcionalmente. Art. 924 do Código Civil. Recurso Especial
conhecido e provido, em parte” (REsp nº 16.239-0-GO, Rel. Min. Nilson Naves, 3ª Turma, v.u., DJ 18.05.92).” (cf. Apelação Cível
nº 050.534.4/2 - São Paulo). Confira-se a respeito: REsp nº 31.954-0-RS, Rel. Min. WALDEMAR ZVEITER, 3ª Turma, maioria,
DJ 04.04.94; REsp 50.871-1-RS, Rel. Min. COSTA LEITE, 3ª Turma, v.u., DJ 19.09.94; REsp nº 43.660-5-SP, Rel. Min. COSTA
LEITE, 3ª Turma, v.u., DJ 07.11.94; REsp nº 37.846-0-SP, Rel. Min. SÁLVIO DE FIGUEIREDO, 4ª Turma, v.u., DJ 05.12.94;
REsp nº 56.897-8-DF, Rel. Min. NILSON NAVES, 3ª Turma, v.u., DJ 03.04.95; REsp nº 52.395-8-RS Min. WALDEMAR ZVEITER,
3ª Turma v.u., DJ 06.11.95; REsp nº 67.739-4-PR, Rel. Min. CLÁUDIO SANTOS, 3ª Turma, v.u., DJ 26.02.96; REsp nº 74.480-0SP, Rel. Min. COSTA LEITE, 3ª Turma v.u., DJ 26.02.96; REsp nº 73.962-0-SP, Rel. Min. COSTA LEITE, 3ª Turma, v.u., DJ
20.05.96; REsp nº 78.787-0-MG, Rel. Min. COSTA LEITE, 3ª Turma, v.u., DJ 19.08.96; REsp nº 41.493-0-RS, Rel. Min. SÁLVIO
DE FIGUEIREDO, 4ª Turma, v.u., DJ 29.10.96.Além disso, o Direito é avesso às cláusulas que impliquem no desequilíbrio das
partes em evidente enriquecimento sem causa, assim entendida aquela que, após a retomada da coisa, que será alienada a
terceiro, ainda admite um plus de vantagem, traduzido na retenção de grande parte ou da totalidade das prestações pagas.
Feitas tais considerações, vê-se que a cláusula VIII do contrato celebrado entre as partes (fls. 55), que disciplina a restituição de
parte do preço pago, em caso de rescisão, estabelece, além do percentual de 10% do valor pago, a título de custos administrativos,
e da cláusula penal (multa), a dedução de outras verbas (PIS, COFINS e outros impostos, além de despesas não especificadas).
Tal cláusula revela-se excessivamente onerosa, haja vista que coloca o consumidor em desvantagem exagerada.Todavia, é
certo que o término precipitado do contrato, ou seja, antes de seu curso natural, gera prejuízos à incorporadora imobiliária, que
terá que empreender esforços, tempo e dinheiro para alterações formais de documentos e para a nova venda do apartamento.”Por
isso, no que tange à compra e venda de imóveis incorporados, eventual previsão de antecipação de perdas e danos em contrato
firmado com empresa incorporadora, à guisa de cláusula penal, não poderá exceder a 10% do total já pago pelos compromissárioscompradores, com as devidas atualizações” (cf. JOSÉ GERALDO BRITO FILOMENO, “Resolução Contratual e o Artigo 53 do
Código do Consumidor”, in Revista “Direito-FMU”, nº 8, págs. 109 a 154 e no volume especial “Uma Vida Dedicada ao Direito Homenagem a Carlos Henrique de Carvalho”, R. T., 1985, págs. 351 a 396)”. Confira-se ainda: “COMPROMISSO DE VENDA E
COMPRA DE BEM IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE VALORES. Desistência do negócio
operada a pedido do adquirente. Necessidade, na espécie, de devolução de parte dos valores solvidos pelo comprador.
Restituição parcelada do montante. Impossibilidade, segundo o enunciado pela Súmula nº 02 deste Tribunal de Justiça.
Retenção, ainda, do equivalente a 20% do percentual quitado para fazer frente às despesas resultantes do desfazimento
contratual. Montante, na espécie, que se afigura excessivo. Redução da cláusula de retenção para o equivalente a 10% do saldo
liquidado. Montante alinhado aos prejuízos sofridos pela vendedora. Precedentes. SENTENÇA EM PARTE REFORMADA.
APELO PARCIALMENTE PROVIDO.” (TJ-SP - APL: 40055348720138260554 SP, Relator: Donegá Morandini, Data de
Julgamento: 20/10/2014, 3ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 20/10/2014).”RESCISÃO DE COMPROMISSO DE
COMPRA E VENDA C.C. RESTITUIÇÃO DE VALORES. PEDIDO DO PROMITENTE COMPRADOR COM BASE NA
INSUPORTABILIDADE DO PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES. CIRCUNSTÂNCIA QUE NÃO IMPEDE A DEVOLUÇÃO DAS
PARCELAS PAGAS, SOB PENA DE OFENSA AO ART. 53 DO CDC. HIPÓTESE EM QUE NÃO HOUVE USO DO IMÓVEL.
RETENÇÃO EM PERCENTUAL ÚNICO DE 10% DOS VALORES PAGOS PARA DESPESAS GERAIS COM O NEGÓCIO.
DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS QUE DEVE SER IMEDIATA E DE UMA SÓ VEZ, SOB PENA DE ONEROSIDADE EXCESSIVA
DO CONSUMIDOR. INTELIGÊNCIA DO ART. 51, IV, § Io, III, DO CDC. ENTENDIMENTOS PACIFICADOS POR SÚMULAS
DESTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA. CORREÇÃO MONETÁRIA A SER CONTADA A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO E JUROS
DE MORA DESDE A CITAÇÃO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS ARBITRADOS EM CONSONÂNCIA COM O ART. 20, § 3º DO
CPC -SENTENÇA REFORJMADA - AÇÃO PROCEDENTE. RECURSO PROVIDO.” (TJ-SP - APL: 9164063792006826 SP
9164063-79.2006.8.26.0000, Relator: Neves Amorim, Data de Julgamento: 17/05/2011, 2ª Câmara de Direito Privado, Data de
Publicação: 30/05/2011).”CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS.
PROPORCIONALIDADE. CC ART. 924. I- A jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça está hoje pacificada no sentido de
que, em caso de extinção do contrato de promessa de compra e venda, inclusive por inadimplência justificada do devedor, o
contrato pode prever a perda de parte das prestações pagas, a título de indenização da promitente vendedora com as despesas
decorrentes do próprio negócio, tendo sido estipulado, para a maioria dos casos, o quantitativo de 10% (dez por cento) das
prestações pagas como sendo o percentual adequado para esse fim. II - É tranquilo, também, o entendimento no sentido de
que, se o contrato estipula quantia maior, cabe ao juiz, no uso do permissivo do art. 924 do Código Civil, fazer a necessária
adequação. Agravo regimental a que se nega provimento.” (STJ, Ag no REsp 244.625- SP, 3ª Turma, Rel. Min. Castro Filho, j.
09.10.01).Cabível, portanto, a devolução, pela ré, em uma única parcela, de 90% do valor das prestações efetivamente pagas
pela autora.Quanto ao prazo da devolução, entendo aplicável à hipótese a Súmula 543 do STJ, segundo a qual: “Na hipótese de
resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer
a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente
vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”.A correção incide da
data do efetivo desembolso. Os juros moratórios são devidos da citação.Não há qualquer dúvida em relação ao pagamento
realizado pela autora, no valor de R$2.031,39, relativo à personalização do imóvel, conforme documento juntado aos autos à
fl.98. Trata-se de contratação extraordinária(fls.76/88) de prestação de serviços de personalização de alguns itens de
acabamento, e resta clara a exclusão destes serviços do preço pactuado no Compromisso de Compra e Venda do imóvel. É
certo, que a autora pactuou o referido instrumento por livre e espontânea vontade, pois havia a possibilidade de optar pelo
acabamento padrão da unidade, sem a escolha de itens opcionais. Porém, não tendo a ré demonstrado que as alterações no
imóvel já foram introduzidas, o valor pago a fl. 98 também deverá ser considerado na base de cálculo do montante a ser
devolvido à autora.Outrossim, acolho pedido de restituição da taxa SATI.O Col. Superior Tribunal de Justiça, por ocasião dos
julgamento dos repetitivos atrelados ao tema 938, entendeu pela “abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço
de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de
imóvel”. Por oportuno, peço vênia para transcrever trecho do voto condutor do acórdão proferido nos autos do REsp representativo
da controvérsia, autuado sob o n.º 1.599.511/SP, da lavra do Exmo. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino:”Na realidade, na
alienação de unidades autônomas em regime de incorporação imobiliária, essa atividade de assessoria prestada ao consumidor
por técnicos vinculados à incorporadora constitui mera prestação de um serviço inerente à celebração do próprio contrato,
inclusive no que tange ao dever de informação, não constituindo um serviço autônomo oferecido ao adquirente, como ocorre
com a corretagem.Verifica-se, neste caso, uma flagrante violação aos deveres de correção, lealdade e transparência, impostos
pela boa-fé objetiva, tendo em vista a cobrança, a título de serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), pelo cumprimento
de deveres inerentes ao próprio contrato celebrado.A abusividade dessa cláusula contratual deflui do disposto no art. 51, IV, do
Código de Defesa do Consumidor.Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulascontratuais relativas ao
fornecimento de produtos e serviços que:.........................................................IV - estabeleçam obrigações consideradas
Publicação Oficial do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo - Lei Federal nº 11.419/06, art. 4º